2023年房地产金融的政策建议与市场展望

2022年房地产市场全面下行，房地产金融政策支持力度不断加大，但融资状况依然十分不如人意。展望2023年，住房金融支持政策将进一步改善并加大实施力度，房地产行业融资状况将明显复苏，从而支持房地产市场止跌、企稳和回升。

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一、2023年房地产金融增长放缓

1. 房地产金融政策持续宽松

2022年，央行两次降准、三次降息、下调公积金贷款利率以及阶段性放宽房贷利率下限。全年累计下调LPR 35bp，首套房房贷利率最低至4.1%，下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，引导居民房贷成本下降。地方政府突出“因城施策”作用，通过活用住房公积金制度、取消限制性购房政策等，阶段性放开部分城市放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，引导消费者稳定预期。从城市等级划分来看，三四线城市放松力度更大，菏泽打响了楼市松绑“第一枪”，政策应出尽出；二线城市主要集中在降贷款利率、鼓励公积金贷款等措施，一线城市松绑力度最弱，普遍以调降房贷利率为主。部分城市下调首套房首付比例至20%，调降二套房首付比例至30%。过往住房销售预期的鼓励政策大都被很多城市重提，包括认房不认贷、取消住房公积金异地贷款户籍限制、住房货币化安置、下调公积金贷款首付比例、增加公积金的贷款额度、支持购房者提取住房公积金支付购房首付款、“一人购房全家帮”公积金政策等。

供给端住房政策在2022年下半年逐步加码，四季度房企融资环境取得实质性改善。尽管上半年部分央企国企房地产开发商获得了一定的融资支持，但对更大范围房企资金支持的政策相对有限。年中局部地区出现“断供、烂尾”等问题，“保交楼”专项借款在7月被首次明确提出，表明管理层将房地产企业资金不足的问题摆到了更重要的位置。9月底，央行和银保监会要求六大国有银行在四季度加大对房地产融资支持，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。相关监管部门加大了对房企的非银资金支持力度，包括债券和股权融资，一批重点民营房企纳入债券发行增信名单；房企时隔八年后重新恢复股权融资。至此支持房企融资的“三支箭”和“金融16条”政策全部出炉，房企融资政策得到实质性优化。中央经济工作会议强调，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。年末一系列积极信号出现，包括房企债券融资发行增长较快、资产管理公司AMC积极发力、重点民营房企获得股东增信支持等，国家提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。过去一年半笼罩在房地产行业上空的“乌云”开始逐步散去。

2. 居民住房贷款增长快速收敛

尽管政策持续加大了对房地产业的金融支持，2022年居民住房信贷增速却创出历史最低水平。截止2022年末，全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，占金融机构各项贷款余额18.1%，占比较2021年末减少1.8个百分点。全年仅增长1.2%，增速较2021年末减少10.1个百分点，与金融机构各项贷款余额的平均增速也低了将近10个百分点。回顾过去三年，疫情对住房销售产生了较大的负面影响，个人住房贷款余额增速从15%以上逐步降至2021年10%左右，由于2022年房地产市场受制于周期性因素、疫情和供给端三重因素叠加冲击，住房销售进一步快速下跌。尽管政策层面加大了对个人住房信贷的支持力度，但需求释放受阻，导致新增个人住房贷款大幅减少，对应个人住房存量贷款扩张降速。

房贷利率大幅下行。2022年全国个人住房贷款加权平均利率为4.26%，较2021年末下调135bp；其中，首套平均房贷利率从5.36%降至4.15%，首套房贷款利率自2017年后重回“4”时代；二套房平均房贷利率从5.74%降至4.95%，为历史最低水平。绝大部分城市下调利率。区域来看，国内一线城市和重点二线城市居民房贷利率高于全国水平，一些三、四线城市房贷利率降至历史最低水平。

尽管当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。关键问题在于房地产金融政策应当如何更好地释放和满足居民住房需求，以及如何妥善应对部分房地产开发商面临的经营困难。因此，建议下一个阶段政策应针对不同住房需求精准施策，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。

建议引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持。针对刚性首套房需求，符合条件的城市下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市，建议下调5个百分点；加大地方公积金政策宽松力度，公积金贷款额度最高可增加5-10万元。建议通过窗口指导，未来12个月新增个人按揭贷款2.3-2.5万亿元，上调商业银行个人按揭贷款占比0.2-0.3个百分点。以促销售企稳回升，进一步释放需求。

建议重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本。建议针对楼市较为低迷的城市，进一步下调首套房房贷利率或阶段性取消首套房贷款利率下限。为减轻商业银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率予以财政补贴，实施期限暂为1年。按照过去三年个人按揭贷款与住房销售金额之间平均1比5.8的杠杆撬动关系，涉及的房贷金额在350亿-500亿，该笔住房贴息资金对应拉动住房销售金额约为2000亿元-3000亿元。

建议阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。由于当前居民收入增速放缓，房价收入比偏高，2022年全国城镇家庭可支配收入（2人）约为9.6万元；全国住宅销售平均单价为0.98万元，假设家庭普通两居室80平方米，那么房价收入比为8。通常国际上认为房价收入比在4-6是比较合理的区间，而且国内一线和重点城市的房价收入比高于平均水平。为了缓解购房者初期购房成本，建议对个人按揭贷款和公积金贷款实施还款优惠计划，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。优惠期过后，商业银行可与贷款者协商，将这部分先期的优惠贷款分配至其余期限。这样既能缓解购房者在还款初期的偿贷压力，也能稳定商业银行长期住房贷款的息差收入。